Till senaste kommentaren

Dolt fel - hur går jag tillväga?

Jag köpte en fastighet i början av sommaren och nu har det framkommit en del fel som jag anser vara dolda. Hur gör jag nu och vem vänder jag mig till?
FMF Juridik Rapportera olämpligt innehåll

Kommentarer

  • Hej och tack för att ni vänder er till FMF konsument,

    Fastighetsmäklarens ansvar för fel
    Fastighetsmäklaren ansvarar inte för fel i fastigheten som sådana. Utgångspunkten är också att fastighetsmäklaren inte har en skyldighet att kontrollera de uppgifter han får från säljaren. Endast om han i det konkreta fallet har anledning att misstänka att uppgifterna är felaktiga behöver han kontrollera dessa. Om fastighetsmäklaren på eget bevåg lämnar felaktiga uppgifter om fastigheten kan denne ansvara han för dessa och kan bli skadeståndsskyldig om du som köpare lider skada p.g.a. de felaktigt lämnade uppgifterna.

    Felbedömningen
    Säljaren däremot, kan ansvara för dolda fel i fastigheten. För att det ska anses föreligga ett dolt fel krävs att följande tre kriterier är uppfyllda. Det är köparen som måste bevisa att dessa kriterier är uppfyllda.


    1. Felet ska ha funnits vid köpetillfället.

    2. Felet eller fröet till felet ska inte ha varit upptäckbart vid köpetillfället. Köparen har en långtgående undersökningsplikt. Om felet är sådant att en normalt kunnig lekman inte borde ha kunnat upptäcka det vid en undersökning – och han heller inte borde ha räknat med att det skulle finnas – anses det vara ett icke upptäckbart fel. Sådana fel svarar säljaren för, oavsett om denne kände till felet eller inte. Grundprincipen är att alla fel som direkt går att se är upptäckbara. Alla utrymmen som är tillgängliga för en undersökning måste undersökas. Däremot ska man normalt sett inte behöva göra ingrepp i fastigheten. Om det krävs att man måste bryta upp en vägg för att upptäcka ett fel, är det i normalfallet att anse som icke upptäckbart.

    3. Köparen ska inte ha haft anledning att förvänta sig felet med hänsyn tagen till bland annat fastighetens skick, ålder och bruk.

    Påföljderna
    De påföljder som är aktuella vid fel i fastighet är
    • prisavdrag, 
    • hävning och 
    • skadestånd

    Observera att felet måste ha påverkat marknadspriset för att du ska få rätt till prisavdrag. Prisavdraget beräknas som skillnaden mellan vad fastigheten hade betingat i pris med respektive utan felet. Annars konstateras endast att det är ett dolt fel men att du inte har rätt till avdrag, felet sägs vara icke relevant. Det är du som har bevisbördan för dels att ett fel föreligger, dels att felet ska ge rätt till avdrag på köpeskillingen. Rätten till hävning förfaller normalt ett år efter tillträdet.

    Reklamation
    Vill du gå vidare och ställa krav mot säljaren måste du reklamera inom skälig tid från det att du upptäckt felet eller borde ha upptäckt det. Reklamationen behöver inte innehålla någon specificerad påföljd, det viktiga är att man anger vari felet består, varför säljaren bär ansvaret för felet och att man har för avsikt att göra gällande en påföljd i anledning av felet.
    FMF Juridik
  • Hej!
    Jag och killen har idag fått nycklar till våran lägenhet, men vi har hittat några fel i lägenheten som inte gick att se på visningen, det första är att det inte är alls städat, det är väldigt smutsigt, äckligt och dåligt i hela lägenheten, så där är inte alls städat, sen så finns där 2 fått en skador, en i kärlet och en i sovrummet och en av dörrarna är helt i sönder den är helt sprucken, dörren fanns inte där vid visningen så det kunde vi inte se och dom andra skadorna där stod saker så det kunde vi inte i heller se.
    Så nu behöver vi hjälp för hur vi ska gå till väga?? 


    Elinor
  • Hej och tack för din fråga.

    Jag får i allt väsentligt hänvisa dig till sista stycket i svaret ovan avseende hur du ska gå till väga för att driva ditt krav gentemot säljaren. Du rekommenderas att läsa vad som har överenskommits i avtalet avseende städningen men också fundera på om skadorna som du nämner var upptäckbara. Har de varit upptäckbara kan det bli svårt för er att få ersättning för skadorna från säljaren.
    FMF Konsumentkontakt
  • I ovanstående angående "dolda fel" står det att jag som köpare ska reklamera felet - till vem gör jag det? Till säljaren eller mäklaren eller någon annan? Bör jag göra det skriftligt via brev eller räcker det med t.ex. ett mejl eller ett telefonsamtal?
    Mvh
    Carina Engström
    Carina Engström
  • Hej Carina,

    Jag rekommenderar att du gör det skriftligen till säljaren som ju är er motpart. Det viktiga är att ni kan bevisa att en reklamation har skett inom skälig tid.
    FMF Konsumentkontakt
  • Finns det ngon standardformulering som är användbar för att upplysa säljaren om ett dolt fel?
    Tobias
  • Hej Tobias,

    Någon standardformulering har jag inte kunnat finna men om du läser sista meningen i första svaret ovan får du i alla fall svar på vad en neutral reklamation bör innehålla.
    FMF Konsumentkontakt
  • Hej!
    Planavdelningen på ett kommun har ansökt om fastighetsbestämning, då det vid framtagandet av grundkartan till pågående detaljplanearbete för ett område och visat sig att gränserna utmärkning ej längre kan fastställas med säkerhet.
    Vid inmätning av återfunna gränsrör har det visat sig att gränserna från ägostyckningsakten år 1925, längdmått är redovisade med lång noggranhet samt att koordinaterna ofta redovisats felaktigt.
    Nu avslutningsbeslut förrättningen avslutas.

    När jag köpte min tomts areal var 1930 kvm men nu area efter fastighetsbestämningen är 1911 kvm. Nu är skillnaden 19 meter. När jag köpte min tomt för drygt ett och halv år sedan så betalade jag för 1930 kvm. 19 meter är en stor skillnad det handlar inte om ett par meter.Jag förlorar mycket, när det är så stor skillnad.
    Jag har redan överklagad beslutet eftersom jag är missnöjd med lantmäterimyndighetes beslut.

    Min frågar är hur jag ska gå vidare eller jag ska kontakta säljaren och kräva kompensation eller osv.

    Med vänlig hälsning

    A
  • Hej och tack för att du vänder dig till FMF med din fråga!

    Svaret på det finner du i allt väsentligt i det första svaret ovan. Du rekommenderas att reklamera felet till säljaren så att du inte går miste om att göra gällande det vilket nämligen blir konsekvensen av att inte reklamera eller att reklamera för sent.
    FMF Konsumentkontakt
  • Hej!
    När jag fick tillträde till min lägenhet konstaterade en elektriker att det var lösa kablar i taket, som borde varit skyddade. Det är 220V som bara hänger i två tåtar i två takuttag. Det var ju säkert så även när jag tittade på lägenheten. Kan detta vara ett dolt fel, eller förväntas jag undersöka uttag både taket och vid golvet?
    Vänliga hälsningar
    Jenny
    J
  • Hej och tack för att du vänder dig till FMF med din fråga!

    Svaret på det finner du i allt väsentligt i det första svaret ovan. Du rekommenderas att reklamera felet till säljaren så att du inte går miste om att göra gällande det vilket nämligen blir konsekvensen av att inte reklamera eller att reklamera för sent. Huruvida det du beskriver utgör ett så kallat dolt fel eller inte eller huruvida du borde ha undersökt uttagen avgör en domstol till syvende och sist. Dock kan följande nämnas. I normalfallet måste ett fel ha haft en prispåverkan för att kunna göras gällande med framgång. Huruvida det i ditt fall har haft en prispåverkan är något som du har bevisbördan för.
    FMF Konsumentkontakt
  • Hej,
    Fick tillträde till min lägenhet igår. Går igenom hela lägenheten då den skall renoveras. Då jag öppnar upp garderoben så ser jag att vattenrör sticker fram som ej är pluggade (se bild), det är givetvis inte lagligt att ha tvättmaskin / torktumlare på detta vis i Sverige. Eftersom att garderoben var full med saker / kläder under visning var detta inget jag kunde se. Nu har jag försökt kommunicera via mejl med både mäklare och säljare där säljare försöker påstå "att detta ska vara fixat" vilket det inte är då hantverkare var där och kollade igår. Jag skulle åka på enorma kostnader om någon vattenläcka skulle uppstå och vill givetvis ha ersättning för att plugga igen detta. Båda parter (mäklare och säljare) skjuter båda ifrån sig problemet. Vad ska jag göra? Tycker det är enorm tydligt.

    Mvh
    Sofie
    Sofie
  • Hej Sofie

    Om säljaren bestrider dina krav är nästa steg i processen att stämma denne. Du rekommenderas att i sådant fall anlita ett ombud som företräder dig i domstol. Man bör ha i åtanke att en domstolsprocess kan bli mycket dyr och utdragen. Se till att inhämta offerter på vad det skulle kosta att åtgärda det du anser utgöra fel i bostadsrätt innan du stämmer.
    FMF Konsumentkontakt
  • Hej Jag köpte ett hus för tvåmånaders sen men nu fick jag reda på att!
    Det stor på annonsen som mäklare har lagt på nätet att huset har treglasfönster men det har det inte det är två glas fönster. vem är skyldig mäklare eller säljare.
    på uppvisningen det fanns lite fukt i källare men nu det rinner vatten i källaren genom vägen vet inte var ifrån vattnet kommer och det var omöjlig att upptäcka den  när vi var på uppvisning. är det en dold fel
    Nabi
  • Hej,

    Svaret på hur du går till väga framgår i allt väsentligt av det första svaret i den här tråden.
    FMF Konsumentkontakt

Kommentera eller skriv ett nytt inlägg

Ditt namn och inlägg kan ses av alla. Din e-post visas aldrig publikt.