Till senaste kommentaren
Kommentaren du söker har flyttats till en ny diskussion, eller är borttagen.

TIPS - Hantering av budgivning

Fastighetsmäklarförbundet får ofta frågor som rör mäklares hantering av budgivningen och budgivares rättigheter respektive skyldigheter i en budgivningsprocess.

Vem äger budgivningen?
Det är värt att veta att det är säljaren– i samråd med mäklaren – som bestämmer hur budgivningen ska gå till, men att säljaren inte är juridiskt bunden av sådana överenskommelser. Därför kan formerna för budgivningen ändras. Det är säljaren som bestämmer till vem han eller hon vill sälja, när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som har lämnat det högsta budet. Säljaren är heller inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som har presenterats i marknadsföringen. Det är först när såväl köpare som säljare har undertecknat ett giltigt avtal och eventuella villkor har infriats som avtalet blir bindande.
Som budgivare har du inte särskilt många rättigheter. Du har rätt att få lägga ett bud, att få reda på om ett bud, som har kommunicerats till övriga budgivare, har återtagits och att få besked om att du inte har fått köpa bostaden. Du kan inte räkna med att löpande hållas underrättad om hur budgivningen fortskrider eller beredas tillfälle att få lägga ett högre bud. Inte heller har du rätt att få reda på vilka de övriga budgivarna är. 

Mäklarens skyldigheter
Mäklaren har en undantagslös skyldighet att vidarebefordra samtliga bud som han eller hon tagit emot till sin uppdragsgivare. Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur de bör lämna sina bud. Mäklaren ska också informera om eventuella krav eller önskemål från säljaren. Mäklaren är skyldig att upprätta en förteckning över budgivningen med uppgifter om:
  • spekulantens namn (alternativt namnet på spekulantens ombud).
  • kontaktuppgifter, som kan vara en adress, en e-postadress eller ett telefonnummer.
  • budets belopp, tidpunkten för när budet lämnades och eventuella villkor för budet, till exempel villkor om lån eller besiktning.


Dolda bud
Dolda bud skapar besvikelse, irritation och bitterhet bland andra budgivare. Ett dolt bud föreligger när en budgivare lämnar ett bud som ska hemlighållas för andra budgivare och endast vidarebefordras till säljaren. Ibland kan det förenas med villkor om att budet förfaller om det redovisas för de som deltar i budgivningen.

Rent juridiskt är mäklarens manöverutrymme ganska begränsat. Mäklaren måste ju förmedla alla bud till säljaren, och det är säljaren som slutligen bestämmer hur man ska göra. Mäklaren har däremot en rådgivande roll till både säljare och budgivare som är viktig. Mycket handlar det om mäklarens kommunikation till kunden.
Trots att det i slutändan är säljaren, och inte mäklaren, som bestämmer om man ska acceptera dolda bud eller inte är det ofta mäklaren som ilskan riktas mot. Förutom att det är tråkigt att få omotiverat skäll är det viktigt för mäklaren att ha en god relation till budgivarna för att kunna få sälja deras gamla bostäder när de köper något nytt. I det perspektivet kan dolda bud vara negativt även för mäklaren.
En budgivare som försöker fixa och trixa med dolda bud riskerar att säljaren föredrar att sälja till någon annan.

Det finns flera positiva effekter för såväl köpare som säljare med att en bostad säljs efter en öppen och transparent budgivning med flera budgivare.
Som köpare känns det tryggare att betala det pris bostaden säljs för om köpet har föregåtts av en öppen och transparent budgivning med flera budgivare. Då vet köparen att det var fler spekulanter som var intresserade på den aktuella prisnivån. Utan budgivning, som guidar om rådande marknadspris, är det större risk att köparen blir orolig över att kanske ha betalat för mycket.


Efter en budgivning vet även säljaren att bostaden säljs till aktuellt marknadspris. När marknaden har sagt sitt, genom att flera spekulanter berättat vad de har för betalningsvilja för bostaden, är det lättare att ta ett säljbeslut som inte resulterar i att säljaren oroar sig övar att kanske ha fått för lite betalt efteråt.

Om den som vinner en budgivning ändrar sig och väljer att ändå inte köpa är det dessutom en fördel för säljaren om det har varit budgivning med flera budgivare så att mäklaren inte behöver börja om från början, utan kan kontakta de andra budgivarna. För de andra budgivarna är det bra att få en ny chans att få köpa bostaden lite billigare än det högsta budet.
Fördelarna med att ha en öppen och transparent budgivning är att den ger information och trygghet till både säljare och köpare. Det är den kundnyttan man går miste om på grund av dolda bud.
Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) har skapat faktabladet ”Bra för konsumenter att veta om Budgivning” som du kan ta del av.



Kommentarer

  • Situation: budgivare lägger riktat (dolt) bud med krav att detta bara kommuniceras till säljaren och ingen annan. Låt oss säga att mäklaren ställer motkravet att få kommunicera på direkt fråga från annan kund. Budgivaren godkänner inte detta och meddelar att budet då är ogiltigt. Mäklaren framför budet och säljare accepterar det.
    Innan kontrakt undertecknas kontaktar annan kund mäklaren och undrar om bud inkommit. Kan budet då kommuniceras till kunden eller anses det förenligt med god fastighetsmäklarsed att genom nekande göra sig skyldig till lögn?
    Lars
  • Hej Lars,

    En fastighetsmäklare ska inte ställa krav i en budgivning över huvud taget utan vidarebefordra bud till uppdragsgivaren vilken är den som äger frågan. Mäklare ska inte fatta självständiga beslut i en budgivning. Inhämta alltid direktiv från uppdragsgivaren och informera även budgivarna om förutsättningarna för budgivningen och att det är säljaren som bestämmer.


    FMF Konsumentkontakt
  • Hej FMF,
    Ni svarade inte på Lars utomordentliga fråga: "Kan budet då kommuniceras till kunden eller anses det förenligt med god fastighetsmäklarsed att genom nekande göra sig skyldig till lögn?"

    Hade uppskattat ifall ni kunnat ge svar på denna fråga.
    Tack på förhand.
    Teddy
  • Hej!
    Jo det vi menade var att mäklaren får vända sig till uppdragsgivaren och redogöra för omständigheterna. Om uppdragsgivaren säger att budet ska framföras till den nye intressenten, måste mäklaren framföra budet och samtidigt berätta att det inte längre gäller eftersom hen har framfört det. Även budgivaren med det dolda budet bör få information om uppdragsgivarens beslut. Fram till dess att kontraktet är underskrivet kan vad som helst hända. Uppdragsgivaren äger frågan.
    FMF Förbundsjurist

Kommentera eller skriv ett nytt inlägg

Ditt namn och inlägg kan ses av alla. Din e-post visas aldrig publikt.